业主们：你知道如何收房吗？-业主论坛-房地产门户

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1楼 2006-12-23 21:57:57

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业主们：你知道如何收房吗？

越来越多的业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交楼了呢？当然不是，南昌市建筑工程技术监督管理站给出了答案，南昌交房是有其标准的。

　　第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。

　　第二：是我们常说的“两书”———“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。

　　第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。

　　若符合交房的法定即合同约定的条件，购房人应做些什么？江南楼市法律顾问中矗律师事务所的刘良欢主任给出了建议：

　　核对合同首先在接到入住通知后，应判断开发商是否如期交房，若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房，收房时，先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与开发商交接时应注意以下问题：

　　1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出，如不符合则应进行更换；

　　2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过3％，应在入住前根据合同的约定向开发商提出自己的意见，是否退房；

　　3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应和开发商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录，并要求开发商承诺在一定的期限内进行维修；

　　4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期；

　　5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。

　　要注意房屋的保修期根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最底保修期限为：

　　1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；

　　3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

　　5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。

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2楼 2006-12-23 21:59:53

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收房标准

一收房程序心中有数
收房的一般程序是：

1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家，告知具体收房的时间及须准备的资料。

2、买家应在收房通知单上注明的时间（通常是30天左右)内带齐所需文件资料（包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位（楼盘现场)办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

3、楼房现场验收
1)发展商应首先出示
1《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
2《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》
3《建筑工程竣工备案表》（《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章）
4《商品房面积测绘技术报告书》（盖测绘队公章）
5《住户验房交接表》
6《楼宇验收记录表》
7管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)
如果开发商不能提供这些文件，您可以拒绝收房。
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
2)买家缴交身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
3)依原合同约定标准验楼。
4)验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
5)根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过15天；无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
6)如对楼房基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，交纳尾款、配套设施费后，再领钥匙，并签署钥匙凭条。业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》，在《住户验房交接表》上签字认可。

4、办理入住手续
1)换发票、缴交各项相关费用；
2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；
3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。

二做好充分准备
接到发展商寄来的收房通知书起，收房准备工作就应该开始。
收房前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收房时间，确定具体收房日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。
其次，是要准备齐各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约)，各期还款单据（发票或用于换发票的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员的相片，收房通知书，等等。
最后，当然要找一位有经验的收房专家做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、法律或曾经买过房、收过楼验过房的专家或朋友帮忙，可以大大减少收房验房细节上的疏漏。找多些人一起收房，附带要准备的还有度量用的尺子，以及矿泉水、面包等饮料与点心，还有面巾纸，以备收房时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，脚酸腿疼口干肠饿又没有能量补充。

三查看“三书一证一表”
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，
“一表”是指《竣工验收备案表》。
《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；
《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
因此，购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。

四收房过程见招拆招
●陷阱一：收房时限
发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。
对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址（一定要容易接收并能保障亲自签收的地点)，如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。
●陷阱二：证件不齐要交楼
“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。
对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《ＸＸＸＸ表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
●陷阱三：先签文件后验楼
上文所述的先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收房认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。
对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。
●陷阱四：疲劳战
商家典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房，造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象，让收房的人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外，更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是，对于发展商来说，最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余，也往往亏透了！
对策：应对这种伎俩的方法是莫被收房现场的人山人海吓怕，最好与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。
●陷阱五：灰尘满积
清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净，以博个印象分。但也有商家例外，有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。
对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。
●陷阱六：大事化小
无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里。
这其实又是商家的一个陷阱，将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题等故意说得无足轻重，让不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼，到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。
对策：不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。
●陷阱七：巧立名目的收费
虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文，但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺，而到收房入住时又巧立名目乱收费用。
如天河的张生在看楼时，发展商在样板间的门上贴出说明，明示此门“随楼附送”，签合同时，张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收房时，开发商未装防盗门却提出收防盗门安装费，理由是门确实附送了，但锁是具备防盗功能的进口货，因此要收费，且他们的收费也符合物价局的标准，发展商把无理的事情说的似乎头头是道。王小姐在楼盘的认购须知里，发展商明确标出了入住收费的价格，其中一项收售费让王小姐甚为不解，楼小姐明明说可视对讲系统是赠送的，但收房时却要交3500元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费项目，而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费，但要化400元购买长期所有权。
对策：发展商的解释无非都是在玩文字游戏，订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款，少花冤枉钱，另外，收房时也要不怕麻烦，与发展商据理力争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，向新闻媒体爆光，更好保护自身利益。
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3楼 2006-12-23 22:02:04

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收房注意事项

门
1.门的开启关闭是否顺畅?
2.门插是否插入得太少,门间隙是否太大?(特别是门锁的一边)
3.门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音?
4.大门,房门的插销,门销是否太长太紧?
5.可视门铃
窗
5.窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击外,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙.
6.开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅?
7.窗户玻璃是否完好?
8.窗台下面有无水渍?窗户是否漏水.
天花板
9.顶上是否有裂缝?没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝.一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用:如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题.
10.看顶部是否有麻点.这种麻点专业称"石灰爆点",是石灰水没有经过足够时间的熟化所致.如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响.
11.顶棚有无水渍?裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌.如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的.另外，对于竣工两年以上，市内粉刷又很新的顶层房子尤其注意。
12.特别留意所顶棚有否油漆脱落或长霉菌.
13.墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?
14.墙身,顶棚楼板有无特别倾斜.弯曲,起浪,隆起或凹陷的地方?
15.墙身,墙角接位有无水渍,裂痕?
16.内墙墙面上有否石灰爆点?
厨厕
17.厕,浴具有无裂痕?包括浴缸,抽水马桶,洗脸池等是否是渗漏现象.裂痕有时细如毛发,要仔细观察.
18.坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声?
19.浴缸,面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当?
20.厨房瓷砖,马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房,卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实.
21.砖缝有无渗水现象?
22.厨具,瓷砖及下水管上有无粘上泥尚未清洗?
23.水池龙头是否妥当,下水是否顺畅?
24.卫生,厨房内有否地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内.
25.出水是否通畅,会不会出水口内留有较多的建筑垃圾?
26.您住的房间楼上的邻居家是否漏水?其他
27.厨柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开合?
28.试一下全部开关,插座及总电闸有无问题?各种电路, 闭路电视,电话插座的位置等
29.供水管的材质?镀锌管不适宜作住宅供水管,铜可以抑制细菌生长,增长水中的铜含量,有益

所谓预则立，不预则废。这种集体维权方式有效与否也取决于事先有无准备。因此，业主们应尽可能早地认识、交流与沟通，比如目前存在的集体签约方式，业主们在买房前就已认识，并且不断交流与沟通，因此，在收房时，他们完全可以做到有备无患，完全可以最大程度地维护自身的合法权益。
当然，集体收房有很多好处，但也要注意：
第一、如同集体签约一样，业主最好能事先聘请一位房地产专业律师，审查开发商交楼时提供的验收文件，从法律上提供一些建议及收房时应注意的事项，并随时解答一些法律问题，协助业主与开发商谈判。
　　第二、集体收房前，业主们应事先进行联系与沟通（比如通过网络、论坛等方式或途径），就本楼盘收房时可能存在的个性问题及其他楼盘收房时存在的共性问题进行总结、归纳，并制订相应的应对措施。
　　第三、有的开发商在业主收房时让业主们签订一份开发商事先拟订好的补充协议，如果业主不签，就不给业主办理入住手续，不让业主入住。应该说，业主按照合同履行了交纳房款等义务以后，作为交钥匙工程，开发商就有义务按照合同约定的时间交付房屋（当然，办理入住时按照实测面积据实结算房款也是业主应该做的，但业主没有义务签订任何未经双方协商的所谓补充协议或合同）。如果开发商以让业主签订补充协议等任何合同以外的书面文件作为业主入住的前提，业主方完全可以置之不理，如果开发商据此坚持不让业主入住，那么，开发商应承担由此造成的一切法律后果，并承担违约责任。
　　第四、按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。
　　第五、理智收房、合法收房。也就是说，业主们的合法权益应当受到保护，也必须受到保护。但是，任何不理智的行为及违反法律规定的行为是不应提倡的。
　　应该说，采用集体收房的方式，华清嘉园的业主们在京城迈出了第一步，为业主集体维权作出了有益的探索。

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4楼 2006-12-23 22:04:04

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最佳收房流程

核验业主材料

　　

↓

　　

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

　　

↓

　　

交纳剩余房款

　　

↓

　　

业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

　　

↓

　　

业主做综合验收

　　

↓

　　

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

　　

↓

　　

开发商与业主协商并达成书面协议

　　

↓

　　

根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

　　

↓

　　

业主签署《入住交接单》

　　【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

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5楼 2006-12-23 22:05:12

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五查房验楼有技巧

●户外环境要看清，面积仔细量
首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件，购房人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差是否可以接受。据《商品房销售管理办法规定》，如面积误差比绝对值在正负0.06％（含0.06％)的购销双方不作任何补偿，0.06％（含0.06％)至3％以内（含3％)的，据实结算房价款，超出3％的，买房人有权退房。买家如对房屋面积有疑问，可先自行测定房内面积，确有问题，再请房地产测绘机构测绘，以其认定的房屋建筑平面图为准。

●地面需平坦无裂漏
如是未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上薄铺一层水，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一木槌轻敲地面砖，如出现空洞声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖部分面积下面是虚空的。

●墙体和墙面，笔直均匀是关键
检查墙角，墙体转角线是否笔直；带个卷尺量一下层高、量一量房子是否方正，用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度；查一查墙脚部分硬度是否高于墙面，地否平整，是否在一个平面上。墙脚的高度以12～15公分为宜，色彩最好与地面相同。不同等级的建筑，其墙面处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、喷塑、贴墙纸。贴墙布等。对于抹灰，可从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较租的颗粒或印迹大，说明质量低。喷塑的要看墙面的整体性，色点大小应均。查看墙纸、墙布是否有气泡，纸与纸，布与布的交接处是否平整。

●门窗材质挺重要
首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质，注意户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁头是否好用；看门开启是否自如，关闭严不严。要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻，有无残缺。窗户的密封性要好，注意窗台有无渗水，窗底部滑道是否平滑。纱窗往往是购房人容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套，最好能在收房时解决。

●设备要齐全
消费者可检测给水管、排水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电。对于附送设备的性能，消费者应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。如对于空调，可先设置温度然后到建筑内各部分实测温度，检验其吻合程度。对于烟感器、温感器，可局部改变建筑室内的烟度和温度，看这些设备在标准的烟度、温度下是否报警。

●插孔探头要点清
如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。当然了，还要查一查电制板有没有堵塞或崩裂，有没电力供应。

●顶棚要结实
住宅的顶棚构造一般较简单，消费者可检查吊柜是否结实，上下取物是否方便。给、排水管道、空调送风管、电线网等的处理是否合理。顶棚支撑在上面吊下的构架上。消费者应看构架是否结实，顶棚上的灯具是否完好，各送风口是否均有风。

●厨卫重点是防水
厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次２４小时闭水试验，看是否漏水。
卫生间要注意查看天花有无水渍，地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，洗手盆及浴缸排水是否顺畅，坐厕把手与水龙头等能否灵活操作。厨房应查看厨柜有无损坏，柜门是否开关自如；煤气喉是否安装妥当，有没破裂，炉具有没刮花；检查水、电、煤气表的度数是否由零度开始，排水位是否够斜、有无淤塞，水龙头有没破裂、上、下水、灶具排烟是否通畅；瓷砖质量、铺砌款式及位置是否按照购房合同的说明，墙身磁砖是否够1.5米高；随楼附送的家电是否齐全；各种设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符，等等。

●裂缝千万别放过
在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要求开发商进行补修，一般这类裂缝不会发生安全问题。